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如果開發商這樣檢視供應鏈,疫情結束一定會更從容!

2020-2-19 14:26:25??????点击:

近期,多地發布再延期複工通知!太原要求全市新建項目和節前停工的在建項目不得在3月1日晚24時前開工、複工;

鄭州要求房地産等建設工程3月16日複工;

杭州市余杭區要求全區建築企業、建設工地原則上不早于2月29日24時開複工。

還有一些城市則根據疫情發展情況決定複工時間,諸如東莞、合肥、呂梁、聊城、宜昌等。

……

受到各地複工時間的不同步以及各地疫情的差異,房地産項目開發將會面臨“用工荒”和“材料短缺”的問題。我們可以預見,在疫情結束後,房企供應鏈的質量直接關乎房企複工後絕地反擊力度,這也將考驗房地産企業自我修複的能力。

在這樣的局面之下,房地産企業必須要結合各地複工時間、上下遊供應商所在地的複工時間、項目進度節點計劃進行供應商資源的盤點。地産采購人需要從以下三個層面重視供應鏈的質量,確保應對疫情後的項目進度需求。

一、盤點供應商資源,及時查漏補缺

在沒有遇到這類黑天鵝事件時,項目開發按照計劃如期正常進行,但目前項目開發計劃由不得開發決定,這個裏邊所牽涉需要協調的影響因素非常多。

從各地住房城鄉部發文來看,對于此次疫情造成的延期作爲不可抗力,應合理順延工期。也就是說,施工總包方不承擔因爲延期所造成的責任。

換句話說,甲方要承擔此次因爲項目延期而趕工期的費用支出。面對趕工期,開發商必須要重新梳理項目開發計劃。抛開政府規定的開工時間之外,開發商要結合施工方的施工計劃以及自身的采購進度計劃,共同編制項目可執行的運營計劃。而刷新後的施工進度,需要盤點現有供應商資源,才能推進落實。

基于項目進度的需求層面,從兩個視角來劃分:

1、 保交付:從外立面、精裝修、園林、消防、機電安裝等角度盤點供應商資源的厚度及供貨能力。

2、 保預售:從主體工程角度,評估鋼廠、攪拌站、勞務方、防水、管材管件等供應商資源的服務能力。

對于這兩類的供應商,在選擇時應該有所偏好。

其中,保預售的合作供應商單位相對量少,關注點主要在于施工勞務,所以督促施工單位做好勞務儲備即可。

相對而言,保交付涉及到的供應商資源衆多,更要去逐一的落實供貨計劃。對于産品穩定性不強、交貨工期存在風險、原材料儲備不足的供應商企業,要確立應急預案,提前儲備相關的供應商企業。

在選擇供應商時,要考察供應商的原材料儲備量、生産供應能力以及優勢産品線。比如,宇畫作为外墙仿石涂料品牌,在春节前夕,已做大量原材料储备。现有原材料,可供应国产精品香蕉视频在线涂装面积120万平米;喷涂真石漆90万平米;批刮型真石漆70万平米;常规产品原料储备在100万平米以上。

不同企业产品线优势差异明显,据了解,从接單次日算起,宇畫多彩仿石涂料能够保證4个工作日交货,相比行业常规的7-10天交货期,有明显优势。宇畫3条已投产国产精品香蕉视频在线生产线,日产供应量37000-40000平米;二是在宇畫高端仿石涂料产品行业的生产经验和质量把控能力,可以做到出貨産品批次穩定性可達100%。

二、評估集采供應商的材料供應履約能力

針對疫情的爆發,《地産采購內參》也隨機采訪了一些地産采購人員。他們表示,由于是集采,受到的影響相對較少。

其實,大型的供應商此時也會面臨左右爲難的局面。一是原材料的儲備會存在緊張局面;二是大多數的工人還沒有返回工廠。

地産采購內參》認爲,對于大型供應商而言,到底優先服務誰,這是一道難做的選擇題。集采,在這個時候發揮的作用恰恰有限。對于甲方而言,也只能通過協商溝通交貨日期,落實雙方的合作。在這一點上,就要看甲方對于供應商的管控力以及跟進的細致程度。

所以,對于采購而言,同樣需要對集采供應商進行評估。從集采層面到具體的項目合作上,不排除會出現臨時更換品牌或者本地化的就近采購確保項目的施工進度。

其實,非常時期可以采取非常采購舉措。教條主義,必定會阻礙項目的快速交付。上海宇畫实业发展有限公司CEO阎明珍表示,对于一些管理规范并且有一定基础沉淀的中小型生产企业,在非常时期,无论是产能、出货效率、产品质量均能有所保證。

面對集采,中小型生産企業可能沒有機會提供服務。當前的非常時期,項目的開發計劃本身被打亂,但面對具體單個項目落地時,在“進度爲王”的大背景之下,這些中小型生産企業有能力服務好項目或是区域性項目

宇畫专注在外墙仿石领域,是一家小而精的涂料品牌,是绿城集團2017~2019年外墙仿石灰石塗料战略合作供应商。阎明珍表示,对于像宇畫这种的涂料品牌而言,会更加珍惜此次市场机会,在履行客户订單时,面对任何一家知名地产的橄榄枝,企业会更加重视服务的质量和信誉。

三、産品選型:保進度更要兼顧質量

近期,以恒大爲代表的房企紛紛開展線上購房活動,不管是以一種“自救”方式還是“娛樂”方式在線賣房,從恒大5000元即可預訂一套房已經發展到某些房企只需繳納1000元即可鎖定房源,這對于開發商而言,快速去化是企業“活下來”必須所采取的動作。 

盡管只需繳納1000~5000元的诚意金即可锁定一套房源,一旦疫情解除,业主真正亲临項目现场时,对于开发商而言更不愿意看到大规模的退房。

出现大规模的退房,只有一种可能性,那就是項目品质问题。在線購房,VR以及地图,能够判断項目的地段、周边配套,但項目的质量,却只有亲临看房后,才会一目了然。

所以,在保障進度時,質量問題是必須考慮的。這在選擇供應商時,需要考慮産品批量生産的穩定性,特別是工人短缺趕工期的情況之下,産品批量交付的質量非常考驗供應商的生産穩定性能力。

不得不提醒,部分大型供應商爲應對開發商的交期,會采取代工生産的模式。而大型供应商忙于应对积压的订單以及来回沟通协调,在对于代工点的生产能力、管理能力管理上可能会存在疏忽,最终交付的产品能否保障品质,这是未知数,而且存在极大的不确定性,更重要的是产品品质的不稳定性。

另外,就是要选用创新型产品保障进度并兼顾质量。比如,在选择外墙真石漆时,宇畫批刮型真石漆是一款真石漆升级产品,其中的优势之一就是一遍底漆加批刮一遍真石漆即可成活,不仅施工进度快于喷涂真石漆,同时原材料选用了表面附釉的煅烧砂,在耐污性和耐候性等方面也远剩余普通喷涂性真石漆;

總結

面對新型肺炎疫情這樣黑天鵝事件,房地産企業面對巨大的現金流壓力。在關鍵時期,供應鏈的層次、質量強度便是在非常時期應對挑戰,房企絕地反擊最強有力的堅實後盾。

作为分管房地产采购的副总裁必须站在供应链的视角审视項目赶进度的风险,一是要利用停工时期抓紧盘点供应商资源,寻找原材料储备充足、产品质量交付稳定的供应商合作;二是针对集采供应商要明确供货计划以及质量,在非常时期可以采取非常举措,依托單个項目选择有能力、靠谱的供应商企业合作;三是在非常时期更要注重項目的质量交付,这将直接影响到后期销售回款。

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